Quyền sử dụng đất của Q Topia bắt nguồn từ một cuộc đấu giá do tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu tổ chức trong giai đoạn 2018–2019. Khu đất nằm tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu). Phương án, điều kiện tham gia và kết quả đấu giá đều được ghi trong các quyết định của UBND tỉnh, và nhiều chỉ tiêu đặt ra từ lúc đó vẫn là khung của dự án đến năm 2026.
Nguồn gốc: đất thuê từ năm 2001, thu hồi năm 2014
Theo Quyết định 3139/QĐ-UBND ngày 31/10/2018, khu đất nằm trong phần diện tích tỉnh cho Công ty du lịch Minh Đạm thuê từ năm 2001. Ngày 02/06/2014, UBND tỉnh ban hành Quyết định 1114/QĐ-UBND thu hồi 152.619,5 m² đất tại thị trấn Phước Hải, giao Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh quản lý và lập phương án đấu giá. Diện tích đưa ra đấu giá là 73.842 m², phần còn lại sau khi điều chỉnh theo đề nghị của UBND huyện Đất Đỏ và dự án của Trường Đại học Tôn Đức Thắng.
Giá trị tài sản mà doanh nghiệp thuê đất cũ đã đầu tư trên đất, gồm cây trồng, công trình và chi phí di dời, được xác định là 849.496.700 đồng. Khoản này phải hoàn trả và được cộng vào giá khởi điểm.
Phương án đấu giá năm 2018
Quyết định 3139 xác định khu đất nằm theo đường ven biển, đoạn từ Mũi Kỳ Vân đến ngã ba trường THCS Phước Hải, giáp mặt tiền tỉnh lộ, chia thành Khu 1 phía núi và Khu 2 phía biển. Những nội dung chính của phương án:
- Chức năng: đất du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp, gồm khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng.
- Chỉ tiêu: mật độ xây dựng tối đa 25%; tối đa 20 tầng với khu đất phía núi và 10 tầng với khu đất phía biển.
- Nghĩa vụ quy hoạch: người trúng đấu giá phải lập quy hoạch chi tiết trình phê duyệt trước khi xây dựng.
- Hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thời hạn 50 năm kể từ ngày UBND tỉnh ban hành quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá.
Ngày 06/12/2018, UBND tỉnh ban hành Quyết định 3476/QĐ-UBND quyết định đấu giá và giao Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh tổ chức. Giá khởi điểm được phê duyệt bằng một quyết định riêng vào ngày 07/12/2018.
Điều kiện tham gia và cách trả giá
Người tham gia phải đáp ứng các điều kiện:
- Vốn thuộc sở hữu để thực hiện dự án không thấp hơn 615.412.388.000 đồng.
- Đặt trước 20% giá khởi điểm.
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp nhiều vòng, theo phương thức trả giá lên, bước giá 3–5%.
Có thể hiểu yêu cầu vốn tự có hơn 615 tỷ đồng là cách tỉnh sàng lọc nhà đầu tư có năng lực tài chính để làm dự án, chứ không chỉ mua quyền sử dụng đất.
Kết quả: 115 tỷ đồng, thời hạn tính từ 08/04/2019
Quyết định 817/QĐ-UBND ngày 08/04/2019 công nhận Công ty TNHH Tài Tiến trúng đấu giá khu đất 73.842 m² với số tiền 115 tỷ đồng, tức khoảng 1,56 triệu đồng/m². Quyết định giao Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng thuê đất, cấp giấy chứng nhận và bàn giao đất. Tiến độ thực hiện dự án khi đó ghi là 01 năm kể từ ngày ban hành quyết định, về sau được điều chỉnh bằng Quyết định 1812/QĐ-UBND ngày 06/07/2020.
Hai hệ quả còn nguyên giá trị về sau. Một là thời hạn sử dụng đất 50 năm tính từ ngày 08/04/2019, tức đến tháng 4/2069. Hai là bên trúng đấu giá là Tài Tiến chứ không phải Phát Đạt; Phát Đạt tham gia từ tháng 10/2020 thông qua nhận chuyển nhượng cổ phần của pháp nhân dự án.
Sau đấu giá
Ngày 27/12/2019, Quyết định 3594/QĐ-UBND điều chỉnh mục đích sử dụng thành đất thương mại, dịch vụ. Ngày 06/02/2020, hai giấy chứng nhận được cấp cho thửa 30 (55.569,8 m²) và thửa 31 (18.272,2 m²). Ngày 13/07/2020, quyền sử dụng đất được ghi biến động góp vốn vào Công ty CP Đầu tư Serenity, pháp nhân đứng tên chủ dự án trong hồ sơ môi trường năm 2026.
Về trình tự, thủ tục của cuộc đấu giá, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu từng yêu cầu các sở, ngành rà soát vào tháng 1/2021, tháng 12/2021 và tháng 2/2023. Tính đến đầu tháng 10/2026 chưa thấy kết luận nào được công bố.
Cuộc đấu giá 2018–2019 giải thích ba điều nền tảng về Q Topia: vì sao đất là đất thuê có thời hạn, vì sao dự án bị khống chế ở mật độ 25% và 20 tầng, và vì sao tên của bên trúng đấu giá khác với các doanh nghiệp xuất hiện về sau.